Re:Imagined Villas Ubud 2 — пакет 5 вилл
Бутик-комплекс Re:Imagined Villas Ubud 2 на каскадном участке в Убуде — вид на джунгли и реку. Стадия — пресейл, сдача комплекса: декабрь 2027.
Предложение — пакет из 5 однокомнатных вилл одним лотом: 4 стандартные виллы (участки B4, B5, B8, B10) + 1 вилла Jungle View (участок B7) с прямым видом на джунгли.
Расчёт цены пакета: 4 × $159 000 + 1 × $169 000 = $805 000 суммарной рыночной цены. Скидка при покупке пакетом — 3%: $805 000 × 0,97 = $780 850.
Скидка за 100% оплату — дополнительные 3%, суммируется отдельно от скидки за опт (не включена в цену пакета выше).
Расчёт по финансовой модели проекта (Google Sheets, лист Rental Forecast, тип «1 BR» — соответствует юниту 77 м²/65 м² кондиц.). База: ADR $145/сутки, загрузка 82%, комиссия OTA 18%, налог 10%, комиссия УК 20% от чистой прибыли. Цена в расчёте — с учётом опт-скидки −3% (без учёта доп. скидки за 100% оплату).
Оценка по базовому сценарию модели застройщика (не гарантия, ADR/загрузка зависят от УК и сезона). Доходность для Jungle View виллы посчитана по тем же параметрам аренды, что и для стандартной (модель не выделяет её отдельной строкой) — отличие только в цене покупки.
Оплата по этапам строительства
Пять платежей, привязанных к этапам стройки — от подписания договора до завершения инженерных систем.
На каждую виллу пакета — бонусы на сумму $6 100 (сервисный пакет застройщика, не доходность от аренды):
- 1 год обслуживания виллы
- 6 месяцев управления
- 1 год страхования виллы
Контроль качества и инженерия
Бетон
- Лабораторные испытания цилиндрических образцов на 7/14/28 сутки
- Фактическая прочность 22–24 MPa (соответствует K270–K295 при проектной марке K250) — запас прочности сверх проекта
Гидроизоляция
- Фундаменты подняты на 250 мм выше нулевой отметки
- Битумная мастика, рулонная мембрана под ростверком
- Двойная гидроизоляция чаш бассейнов
Инженерия
- Паяный полипропилен, канализация на подвесах
- Собственный септик у каждой виллы
Архитектура
- Панорамные окна с заводскими слайдерными системами, высокие потолки
- Улиновая (аланг-аланг) крыша — снижает шум дождя и нагрев
Отделка
- Натуральные материалы, декоративная штукатурка, керамогранит
- Двери скрытого монтажа, встроенная кухня с островом
- Плитка с запилом углов 45°, инсталляции унитазов, сантехника Ateson
Рендеры комплекса и виллы
Bali Benefit — бутик-девелопер полного цикла: концепция, строительство, продажи, управление. Портфель: 4 SPA-комплекса открыто, 9 построенных вилл, ещё 8 вилл на 70% готовности. 1 очередь Re:Imagined Villas Ubud 2 (8 вилл): строительство идёт, завершение — 4 квартал 2026, каркасы и кровля готовы, 8 из 8 вилл первой очереди уже проданы.
Команда проекта
Владимир Никитин — соучредитель проекта. Предприниматель с 2010 года, CEO ООО «Компания АНТ» (интеграция робототехнических систем), девелопер вилл на Бали, 3 года опыта в девелопменте и реновации, доходность до 16% годовых на личных объектах.
Николай Балашов — соучредитель проекта. Предприниматель с 2014 года, финансист, CEO «Vaffel» (быстрорастущая федеральная сеть ресторанных франшиз), опыт малоэтажного строительства в России, управление 50+ ресторанами.
Маргарита Кох — соучредитель проекта. Предприниматель с 2009 года, основатель рекламного агентства Compure (Германия), опыт международной рекламной индустрии, эксперт по нейролингвистическим продажам.
Анна Балашова — управляющий отельной и велнес-инфраструктурой. Успешный запуск и управление SPA-комплексами на Бали, курирует сеть из 3 SPA-салонов Island Amy и бутик Hands Spa.
Dmitry Korovin — Commercial Director. 7+ лет опыта в продажах, построил партнёрскую сеть BaliBenefit из 300+ агентов, курирует продажи Re:Imagined Villas Ubud.
Строительная компания и гарантии
Генеральный подрядчик — PT KARYA MADE TJATRA, 10 лет опыта работы на Бали. Построил для этого же застройщика проект Enki Villas в Умаласе; также завершает каскадный комплекс в Убуде с похожим рельефом и панорамными видами.
Гарантии
- 10 лет на конструкцию
- 10 лет на бассейн
- 12 месяцев на отделочные работы
- 12 месяцев на инженерные системы
- Техника и мебель — с гарантией производителя
Управляющая компания — Balinest Villas
$50 млн+ активов под управлением, 200+ вилл в управлении, статус Superhost, 5 действующих локаций, 6688 отзывов, средний рейтинг 4.9+.
Референс-кейс той же УК (другой объект застройщика, не этот пакет — для оценки уровня оператора): вилла 2BR Enki в Умаласе
- Стоимость виллы $230 000, выплата инвестору 67% от выручки
- Заполняемость 94%, средняя дневная ставка $157
- Чистая прибыль $2 513/мес, доходность 13,2%